Формула расчета неустойки по договору долевого участия

Содержание

Как взыскать неустойку с застройщика по договору долевого участия: 3 ключевых этапа

Формула расчета неустойки по договору долевого участия

Доля (часть) классифицируется с правовой, экономической и финансовой «точки зрения», как часть финансово-материальных средств в денежном эквиваленте, вложенная не менее 2-мя людьми для создания предприятия, покупки недвижимости или строительства объекта.

Дольщиками могут выступать физические лица, предприниматели и юридические предприятия. Цель совместных вложений – для личного использования или для получения прибыли.

Что нужно знать о долевом строительстве?

Большое распространение получило долевое строительство, зародившееся в Аргентине, как способ строительства жилья за счет средств потенциальных покупателей квартир.

«Усовершенствованный и модернизированный» в европейских странах, этот метод широко применяется в России, где нехватка жилья просто зашкаливает. Компании-застройщики или инвесторы привлекают финансовые вложения физических лиц для строительства будущих квартир. Дольщики фактически за свои деньги строят свое жилье с помощью девелоперов.

Участники долевых отношений

Как в любых договорных отношениях в процессе долевого участия существуют 2 стороны:

Дольщик и застройщик заключают между собой договор, по которому дольщик передает определенную сумму для строительства объекта недвижимости, а застройщик – возводит объект, вводит его в эксплуатацию, а затем по акту передает объект дольщику.

Причем строительство и ввод объекта предусматривает полное документальное сопровождение строительства:

  • выделение земельного участка под застройку
  • строительство объекта в соответствии с нормами и правилами
  • подключение коммуникаций, утвержденное коммунальными службами и ответственными организациями
  • ввод объекта в эксплуатацию, с подписанием комиссией соответствующего акта о приемке

Только при наличии такого акта со всем пакетом подписанных разрешений согласований, строительство объекта можно считать завершенным. Завершенный объект передается в пользование дольщику.

Дольщики в России

Большое количество россиян, нуждающихся в жилье, готовы стать дольщиками, и строить многоэтажные жилые дома в перспективе стать владельцами новых современных квартир. Но не так все просто происходит на практике, как описывается на бумаге.

Хорошо поставленная реклама застройщиков для привлечения инвестиций: невысокие цены, современная планировка, быстрое строительство – все это привлекает тысячи потенциальных вкладчиков в строительство многоэтажек.

Как выбрать квартиру в новостройке и на что необходимо обратить внимание при покупке жилья на первичном рынке — читайте по ссылке.

Привлекая многомиллионные инвестиции, не все компании застройщики четко выполняют условия подписанного договора. Как показывает практика, самое распространенное нарушение условий договора – это несоблюдение срока сдачи объекта.

Дата новоселья, определенная дольщиком, может откладываться на месяцы, а то и годы. А как же деньги, вложенные в строительство? Ведь положив их на депозит в банке, «квартирный инвестор» мог бы получать банковские проценты? Тем более что скрытая инфляция потихоньку обесценивает финансы.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать и как сохранить свои деньги? Узнайте в этой статье.

Особенности долевого строительства в России.

Как воздействовать на нерадивого застройщика?

При нарушении срока передачи объекта недвижимости дольщик имеет право потребовать от застройщика выплаты неустойки. Причем Закон РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. предусматривает сумму неустойки в двойном размере, если дольщик является гражданским лицом.

В соответствии с законодательством, при несвоевременной сдачи объекта, застройщик несет ответственность, начиная со следующего после истечения даты передачи объекта. Чтобы избежать ответственности и не нести финансовые «потери», застройщик предлагает дольщикам подписать дополнительное соглашение.

Дополнительное соглашение отменяет предыдущие условия договора и делает законными внесенные изменения. Обычно в дополнительном соглашении переносят сроки сдачи объекта или делают менее «жесткими» условия основного договора. Но законодательство РФ не обязывает дольщика подписывать дополнительное соглашение с застройщиком.

После подписания дополнительного соглашения, предыдущие условия договора считаются недействительными, и оспаривать в суде их нарушение со стороны компании застройщика будет невозможно.

При подписании основного договора, отдельным пунктом необходимо предусмотреть выплату неустойки в случае несвоевременного сдачи объекта. При отсутствии в договоре такого пункта, необходимо настоять на его включение в договор.

Наличие в договоре пункта о неустойке в связи с несвоевременной сдачей объекта позволит дольщику обратиться в суд с исковым заявлением.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке у застройщика и жилья на вторичном рынке, вы можете узнать тут.

Действия дольщика по защите своих прав

Понимая, что сроки сдачи объекта затягиваются, дольщик может предпринять следующие меры:

  • ждать окончания строительства и получения своей части в объекте
  • обратиться в суд с исковым заявлением о возмещении неустойки

Наиболее распространенные исковые требования, направляемые в суд

  • Взыскание неустойки по учетной ставке рефинансирования.
  • Возмещение морального ущерба.
  • Взыскание за нарушение прав потребителя.
  • Компенсация издержек на содержание арендованной квартиры.

Как взыскать неустойку с застройщика?

Процедура взыскания неустойки или других сумм компенсаций выполняется в досудебном или судебном порядке.

Механизм досудебного возмещения может быть определен отдельным пунктом договора, и выполняется в определенной последовательности:

  • Подготовка документов, подтверждающих договорные отношения между застройщиком и дольщиком и нарушения условий договора со стороны застройщика.
  • Расчет суммы неустойки и дополнительных издержек в соответствии с юридическими нормами.
  • Направление письменного предложения застройщику о выплате неустойки в добровольном порядке.

Взыскание неустойки по договору долевого участия: судебная практика

Любое обращение в суд с исковым заявлением предусматривает принудительное взыскание денежных средств. Подача искового заявления предусматривает определенные этапы процесса:

1.Подготовительный этап

Предусматривает подготовку пакета документов, прилагаемых к исковому заявлению.

Составление искового заявления предпочтительно предоставить профессиональному юристу, который грамотно обоснует сумму требуемого возмещения. Сумма, указанная в исковом заявлении может содержать не только пеню за несвоевременную сдачу объекта, но и дополнительные расходы, связанные с арендой съемного жилья, а также предстоящие судебные издержки.

2.Подача искового заявления в суд

На этом этапе проходит судебное рассмотрение искового заявления и принимается решение, которое обязательно для исполнения. По решению суда сумма заявленного ущерба может быть уменьшена, если суд сочтет ее завышенной или неправомерной.

3.Возбуждение исполнительного производства

По исполнительному листу в соответствии с судебным решением с застройщика взыскивается сумма в пользу дольщика.

Как узаконить перепланировку квартиры через суд и какие документы для этого потребуются, вы можете узнать здесь.

Как взыскать неустойку с застройщика?

Как рассчитать неустойку по договору долевого участия?

Учетная ставка рефинансирования на 2015 г., применяемая в расчете суммы неустойки, составляет 8,25 % в год, по решению Центрального Банка России (Постановление № 2758-У).

1.Расчет неустойки по договору долевого участия для предпринимателей и юридических предприятий

СУММА неустойки = Σ договора х ( 8,25 : 100 ) х 1 : 300 х Nдней,

где

8,25 : 100 – ставка рефинансирования 8,25%

1 : 300 – установленная ставка неустойки 1/300 в день

N– количество дней просрочки

Например, просрочка сдачи помещения офиса юридическому лицу составляет 245 дней, а стоимость объекта по договору – 12 млн. 453 тысячи руб.

Расчет неустойки: 12 453 000 х 8,25 : 100 х 1 : 300 х 245 = 839 021 руб.

2.Расчет неустойки по договору долевого участия для физических лиц

СУММА неустойки = Σ договора х ( 8,25 : 100 ) х 1 : 300 х 2 х Nдней,

где

8,25 : 100 – ставка рефинансирования 8,25%

1 : 300 х 2 – удвоенная установленная ставка неустойки 1/300 в день

N– количество дней просрочки

Например, просрочка сдачи квартиры составляет 3 месяца или 92 дня, а ее стоимость по договору – 4 млн. 217 тысячи руб.

Расчет неустойки: 4 217 000 х 8,25 : 100 х 1 : 300 х 2 х 92 = 213 380 руб.

Ставка неустойки за несвоевременную сдачу объекта для физического лица увеличивается вдвое, и на примере видно, что только за 3 месяца нарушения условия договора, сумма неустойки получается весьма значительной, и составляет примерно 5,1 % процента от всей стоимости объекта.

Читайте также  Какой срок действия договора купли продажи автомобиля

Узнать, что такое договор аванса при покупке квартиры и скачать его образец, вы можете в материалах нашей новой публикации.

Особенности взыскания неустойки по договору долевого участия

При вынесении судебного решения сумма неустойки может быть значительно снижена. Чтобы отстоять свои права в суде и получить компенсацию в полном объеме, «обманутым» дольщикам необходима помощь квалифицированных опытных юристов.

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/novostrojka/kak-vzy-skat-neustojku-s-zastrojshhika-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya-3-klyuchevy-h-e-tapa.html

Расчет неустойки по договору долевого участия (ДДУ): актуальная формула

Все больше граждан покупают квартиры в строящемся жилье.

Это гораздо выгоднее, чем приобретать готовую жилплощадь, но несет больше рисков. Одним из минусов является непредсказуемое поведение застройщика. Далеко не все компании укладываются в сроки, обозначенные в договоре долевого участия. А некоторые даже не удосуживаются написать конкретный период сдачи дома и указывают лишь год.

Срыв сроков сдачи жилья может влететь дольщику в копеечку. Некоторые снимают квартиру, пока их собственная строится. И возникают непредвиденные расходы — арендовать помещение приходится на более длительный срок по вине строительной компании.

Поэтому дольщики вправе требовать денежную компенсацию. Как рассчитать размер неустойки, грамотно подготовить досудебную претензию в адрес недобросовестного застройщика и взыскать с него причитающуюся сумму, расскажем далее.

Обязанности застройщика

Строительная компания обязана передать жилой объект дольщику не позднее срока, указанного в договоре долевого участия.

Однако от форс-мажоров не застрахована ни одна организация. Поэтому в законе предусмотрен порядок действий на случай возможного срыва сроков возведения дома. Компания обязана за два месяца до указанного в ДДУ периода уведомить дольщика, что не сдаст объект недвижимости в срок, и предложить изменить условия договора.

И вам решать, соглашаться на новые условия или потребовать оплатить неустойку.

Срок сдачи жилья — обязательный пункт ДДУ. Без его указания соглашение считается недействительным.

Когда можно требовать неустойку с застройщика?

Вы можете рассчитывать на компенсацию, если застройщик:

  • нарушает сроки сдачи дома;
  • не устранил выявленные недостатки в квартире в установленный срок;
  • сдал жилье, фактическое качество которого не соответствует заявленному.

Есть и другие случаи. Например, в роли застройщика выступает организация, не имеющая на это законных оснований. Она может не являться владельцем или арендатором участка, где намечено строительство. Вы можете проверить это самостоятельно, запросив у компании нужные документы или по выписке из ЕГРН.

Некоторые фирмы приступают к возведению здания без соответствующего разрешения. Построенный объект будет считаться самовольной постройкой. Наличие разрешения тоже лучше проверить до подписания ДДУ с застройщиком.

Незаконными считаются и действия застройщика, если он не составил и не разместил проектную декларацию.

Во всех перечисленных выше случаях компании придется выплатить дольщику двойную неустойку. Она рассчитывается, начиная со дня внесения денег дольщиком и до момента возврата средств застройщиком.

Нарушили условия договора — платите дольщику неустойку.

Еще один случай нарушения — несоответствие жилплощади положениям ДДУ и общепринятым нормативам. Вы вправе потребовать, чтобы компания за свой счет устранила недостатки, снизила цену квартиры или возместила расходы на ремонт.

Неустойку можно взыскать, если объект недвижимости передан дольщику позже срока. Период просрочки рассчитывается со дня, следующего за датой, указанной в ДДУ, и до дня подписания передаточного акта.

Составляем претензию застройщику

Закон обязывает соблюдать досудебным порядок разрешения споров с компаниями-застройщиками. Это обязательное правило — перед подачей иска в суд дольщик обязан направить организации претензию. Иначе судья не примет ваш иск.

С помощью претензии уведомите компанию о том, что именно вас не устраивает, укажите на пункты ДДУ, которые не были соблюдены, и потребуйте компенсацию.

Претензия составляется в произвольной форме. В ней укажите:

  • реквизиты вашего ДДУ — номер и дату подписания;
  • даты планируемой и фактической передачи жилого помещения;
  • рассчитанную вами сумму неустойки;
  • счет, куда нужно перечислить деньги;
  • срок, который вы даете компании на исполнение требований;
  • ваши данные.

Скачать образец претензии застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Направляйте претензию таким образом, чтобы позже можно было подтвердить этот факт. Например, заказным письмом с уведомлением о вручении.

Также вы можете принести претензию в офис компании лично. В этом случае попросите поставить на вашем экземпляре отметку о получении и дату.

Что касается сроков исполнения ваших требований, вы можете указать любой период. Чаще всего он составляет 10 дней. Если ответа вы не получите или он вас не устроит, смело обращайтесь в суд.

Застройщик не хочет устранять нарушения — направьте ему претензию.

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Не обязательно производить расчеты вручную. Множество сервисов в интернете предлагают воспользоваться калькулятором неустойки по ДДУ. Вам нужно лишь внести свои данные, и сайт автоматически рассчитает размер санкции.

Приведем пример

Предположим, что цена квартиры составляет 2 млн. руб., количество дней просрочки — 91, ключевая ставка — 7,75% годовых.

В формуле будет применяться 1/300 ставки для индивидуальных предпринимателей и организаций и 1/150 для граждан, не являющихся ИП.

Для гражданина неустойка составит 94 033 руб. Мы использовали формулу: 2000000,00 × 91 × 1/150 × 7,75%

Плюс к этому он может рассчитывать на 50% от этой суммы в качестве штрафа. Итого получается 141 050 руб.

Источник: http://domkodeks.ru/ddu/raschet-neustojki-po-ddu

Калькулятор неустойки по ДДУ — как правильно рассчитать?

Согласно новой редакции Федерального Закона №214, а именно статье 6 этого законодательного акта, застройщик, который не сдал объект своевременно, должен выплатить неустойку дольщику – за каждый просроченный день насчитывается пеня.

Вместе с тем, и самим дольщикам нужно помнить о том, что намеренное «затягивание» с приемом объекта, в целях заработать на СК, карается законодательством – уже сам дольщик будет вынужден выплатить застройщику компенсацию.

Неустойка по ДДУ рассчитывается по специальной формуле. Обязательно нужно знать ставку рефинансирования, так как периодически она меняется, и вводить все данные верно. В обратном случае можно получить неверный результат.

Важно понимать следующее – взыскать неустойку по ДДУ может как физическое, так и юридическое лицо. Но, этот фактор нужно особенно внимательно учитывать при проведении расчета.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Просто прийти и сказать «нам это не нравится, в договоре не так» вряд ли поможет исправить ситуацию. В том случае нужно составлять письменную претензию к строительной компании, с которой заключался договор долевого участия. Только в таком случае можно показать серьезность своих намерений и то, что дело будет доведено до суда, если СК не решит вопрос должным образом и в установленные законодательством сроки.

Претензия применяется в следующих случаях:

  • если объект не сдан вовремя (к дате, которая прописана в ДДУ);
  • если объект сдан с серьезными нарушениями;
  • если метраж квартиры меньше, чем это прописано в ДДУ.

Не исключается то, что претензия может выдаваться по отношению сразу к трем пунктам.

Составлять такой документ нужно правильно, с учетом требований ФЗ 214. В заявлении должно быть следующее:

  • адрес юридического лица – как правило, это должно быть прописано в ДДУ;
  • данные дольщика, который пишет обращение – ФИО, регистрация и место проживания, контактные данные;
  • характеристики объекта, относительно которого СК выдвигается претензия;
  • требования к застройщику со ссылкой на законодательство;
  • копия договора о долевом участии в строительства. В данном случае не требуется нотариальное заверение.

Важно – все документы, которые направляются застройщику, должны быть в двух экземплярах – один направляется СК, второй остается у дольщика.

Направить претензию можно следующим образом:

  • отдать лично в руки;
  • оправить курьером;
  • по почте заказным письмом обязательно с уведомлением о вручении адресату.

Документы, которые будут свидетельствовать о том, что застройщик получил заявление, нужно сохранять обязательно.

Скачать образец претензии можно тут.

Расчет неустойки по договору долевого участия

Согласно статье 9 Федерального Закона №214 обращаться в суд с требованием взыскать с застройщика пеню можно по истечению 20 дней с момента вручения ему претензии.

Для того чтобы правильно рассчитать стоимость убытков, нужно знать ставку рефинансирования. С 23 марта 2018 года она составляет 7,5%.  Далее можно все посчитать самостоятельно по формуле или же пойти по пути наименьшего сопротивления – использовать калькулятор неустойки по ДДУ.

Обратите внимание на следующее:

  • обязательно нужно учесть, физическое или юридическое лицо предъявляет претензию и проводит расчет пени;
  • нужно использовать правильный временной промежуток – с даты, которая прописана в ДДУ как дата сдачи объекта в эксплуатацию, и до момента подписания акта сдачи-приема;
  • прописывается полная стоимость квартиры, даже если она покупается в рассрочку.

Неправильно рассчитанная пеня не влечет за собой ответственности на законодательном уровне, но лучше не допускать такой ошибки.

Формула просчета неустойки

Неустойка за просрочку сдачи дома по ДДУ рассчитывается по следующей формуле: СМ=СК×1/300 СР ×ПП. Где:

  • СМ – сама неустойка;
  • СК – сумма контракта, то есть стоимость квартиры, которая прописана в ДДУ;
  • СР – ставка рефинансирования;
  • ПП – количество просроченных дней.

Зная все эти значения можно правильно просчитать размер штрафа, который застройщик обязан выплатить дольщику.

Как рассчитать неустойку по ДДУ – пример

Предположим, что цена договора  – 2 миллиона рублей.  Квартира должна была быть сдана 5 марта 2018 года.  Акта приемки был подписан 5 апреля 2018 года. Просрочка составила 31 день. Ставка рефинансирования составляет 7,5%. По формуле: 2 000 000×31×7,5%=29 966,67 рублей.

Читайте также  Договор уступки долга между юридическими лицами образец

Добровольная выплата неустойки застройщиком

До подачи иска в суд о взыскании средств, можно попытаться решить вопрос путем мирного соглашения. В таком случае направляется претензия, в которой следует указать все данные, последствия несвоевременной сдачи квартиры, размер убытков и морального вреда.

В качестве подтверждения целесообразности своей претензии следует прикрепить документы, и дать ссылки на законодательство. Лично, по почте или курьером документация направляется адресату.

Если в течение 20 дней после получения претензии застройщик примет условия дольщика и удовлетворит его требования, обусловленные законодательством, то судебное разбирательство исключается. В обратном случае дольщик имеет право обращаться с иском в суд.

Взыскание неустойки с застройщика

Если застройщик отказался выполнять условия дольщика или же игнорирует выполнение своих обязанностей по ДДУ, то дело решается в судебной плоскости. В таком случае составляется исковое заявление, к которому прилагается пакет документов. Если требования дольщика аргументированы согласно законодательству и тому есть документальное подтверждение, то суд вынесет соответствующее решение. Важно – вести дело лучше с адвокатом.

Исковое заявление о взыскании неустойки по ДДУ

В исковом заявлении должно быть указано:

  • наименование суда, ФИО, контактные данные истца, ответчика;
  • сумма иска, наименование документа;
  • ссылка на ДДУ, указание на оплату квартиры, описание нарушений;
  • указание того, что были предприняты попытки урегулировать проблему в досудебном порядке;
  • расчет убытков и неустойки;
  • в просительной части – просьба взыскать неустойку, сумму убытков, штраф, моральный вред и понесенные судебные расходы;
  • дата, подпись.

В пакете документов должно быть:

  • ДДУ;
  • договор уступки, если он имеет место;
  • квитанции о внесении оплаты;
  • акт приемки и взаиморасчета;
  • претензия к СК и письменный ответ застройщика;
  • документы, которые подтверждают факт предъявления претензии СК;
  • документы, которые подтверждают понесенные дольщиком убытки;
  • опись вложенных документов.

Перед тем, как отдать документы в канцелярию суда, нужно тщательно все проверить, поскольку ошибки в документах приведут к отказу искового требования.

Рассмотрение иска в суде

После того, как заявление и пакет документов будет предоставлено суду, обращение регистрируется в судебной канцелярии и назначается дата рассмотрения дела, о чем участники будут уведомлены по почте или иными средствами коммуникации.

Если в ходе рассмотрения обращения судом будет установлена правомерность требования дольщика, то требование будет удовлетворено полностью или частично.

Решение суда и выплата неустойки

Получение решения суда с удовлетворением иска дольщика еще не говорит о том, что застройщик выполнит все так, как это предписано в исполнительном листе.

Подрядчик может добровольно в течение 10 дней после решения суда выплатить средства. Если он этого не делает, то дольщик обращается в судебную канцелярию за исполнительным листом. В течение недели документ выдается ему на руки.

Далее есть два варианта взыскания средств – через банк или приставов. В первом случае дольщик обращается в банк (расчетный счет есть в ДДУ), с копией ДДУ и исполнительного листа. Если у СК несколько счетов, то следует с такими же документами обращаться в ФНС, где предоставят актуальную информацию.

В случае с приставами счета компании могут быть арестованы на соответствующую сумму. С письменным заявлением, копией ДДУ и исполнительным листом суда следует обратиться в ФССП.

Также существует уступка неустойки по ДДУ – это передача дольщиком прав на получение средств иному лицу (цеденту). Взамен дольщик получает определенную сумму или иной вид компенсации. Схема схожа с продажей кредита коллекторам.

Судебная практика взыскания неустойки с застройщика

К сожалению, в судебной практике есть масса примеров того, что даже после вынесения положительного для дольщика решения, средства не были выплачены. Речь идет о таких СК, которые предварительно вывели средства с банковских счетов, признали себя банкротом. Поэтому, перед заключением ДДУ нужно тщательно проверить строительную компанию.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: http://YuristZnaet.ru/zhilischnyj-vopros/kalkulyator-neustojki-po-ddu.html

Неустойка по договору долевого участия — формула, расчёт, получение

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – это способ приобретения недвижимости на особых условиях. Заказчик (он же дольщик) платит деньги за ещё не произведённый товар. Исполнитель (он же застройщик) обязуется за эти деньги построить дом и предоставить дольщику квартиру в соответствии с внесённой суммой. Такие взаимоотношения производителя и потребителя нуждаются в особой юридической процедуре предоставления гарантий.

Поскольку договор долевого участия вступает в законную силу только после того, как дольщик вносит деньги, то есть до начала строительства, заказчик нуждается в особой юридической защите. Одна из форм такой защиты представляет собой обязанность застройщика уплатить неустойку в случае нарушения пунктов договора.

Как рассчитывается неустойка от застройщика?

Чаще всего неустойку платят при нарушении сроков сдачи объекта. Застройщик может не сдать вовремя дом или только квартиру. В последнем случае сдача может затянуться из-за низкого качества объекта, что потребует времени на доработки. По закону застройщик должен устранить все недочёты за 45 дней. Если он не успевает сдать квартиру в этот срок, то необходимо рассчитывать неустойку с момента окончания отпущенных 45 дней.

Неустойка по ДДУ предусмотрена двумя статьями ФЗ № 214 (Об участии в долевом строительстве…). Статья 6 посвящена срокам передачи объекта инвесторам, а статья 7 – гарантиям качества в соответствии с договором.

Статья 6 определяет уплату неустойки (пени) в том случае, если застройщик не успел сдать объект в срок, предусмотренный договором. Основой измерения величины неустойки является стоимость квартиры по договору и ставка рефинансирования Центробанка РФ, которая действует на момент нарушения договора.

Если дольщик уклоняется от участия в процедуре передачи объекта договора, то застройщик освобождается от ответственности за превышение сроков сдачи и, соответственно, от уплаты неустойки. Уклонение проявляется в отсутствии реакции инвестора на уведомление о готовности квартиры к приёму.

В соответствии с положениями статьи 7 ФЗ № 214, неустойку застройщик должен заплатить и в том случае, если нарушены сроки устранения недостатков. Статья содержит отсылочную норму. Поскольку в этой ситуации нарушается не договор, а права потребителя, то и ответственность застройщика наступает в соответствии с нормами закона «О защите прав потребителей» (ст. 23).

При долевом строительстве инвестор платит за товар заранее, поэтому застройщик обязан предоставить этот товар в договорные сроки. Приёмка квартиры осуществляется по акту. Если допущено большое количество недоделок, которые нужно устранять, то составляется смотровой лист, выполняющий функцию дополнительного договора. При невыполнении договорных обязательств со стороны застройщика дольщик вправе требовать:

  • возврата денег за товар, то есть квартиру;
  • полного возмещения убытков;
  • уплаты неустойки в количестве 0,5% от предварительно оплаченной суммы, но не более величины самой оплаты.

В обоих случаях неустойка по процессу исправления брака рассчитывается с момента передачи товара по договору до момента удовлетворения требований или приведения убедительных доказательств невиновности застройщика в нарушении сроков.

Как рассчитать размер: формула

Неустойка, допущенная по базовому договору долевого инвестирования, рассчитывается по формуле умножения договорной цены недвижимости на количество дней просрочки. Полученная величина умножается на одну трёхсотую часть ставки рефинансирования от цены договора с последующим делением на 150.

В виде формулы этот алгоритм выглядит следующим образом:

Α = β*λ*k/150,

где Α – величина неустойки, β – цена квартиры по договору, λ – продолжительность просрочки в днях, k – ставка рефинансирования Центробанка.

Если создать реальную модель расчёта, то при цене квартиры в 10 000 000 рублей, 94 дней просрочки и 9% ставки рефинансирования (умножается на 0,09), застройщику придётся заплатить 564 000 рублей.

Данная величина рассчитана для юрлиц. Если дольщиком является физлицом, то полученная величина увеличивается вдвое. В результате может создаться ситуация, когда при затягивании строительства или исправления недоделок человек может получить квартиру и вернуть себе большую часть суммы, заплаченной по договору.

Однако существенные изменения сроков сдачи происходят обычно по причине форс-мажорных обстоятельств или банкротства организации. В первом случае застройщик вправе продлить договор. Во втором случае инвестор рискует остаться ни с чем, поскольку даже по решению суда иногда не удаётся вернуть взнос, не говоря уже о неустойке.

Если квартира сдаётся вовремя, но с существенными недоработками, то такое нарушение носит уже характер недополученной выгоды и уплачивается в количестве 0,5% от той суммы, которая уже была заплачены за квартиру.

Расчет с помощью специального калькулятора

Многие сайты, идя навстречу потребностям дольщиков, размещают у себя калькуляторы, которые могут в автоматическом режиме рассчитать неустойку по дням. Это, безусловно, удобно, поскольку человек получает ориентировочную величину.

Однако проблема состоит в том, что иногда в этих случаях применяют не совсем корректные величины, проводя округления до трёх, а то и двух знаков. Если величина неустойки определяется для суда, то нужно обратить внимание на исходные параметры. Чаще всего не корректно используется показатель ставки рефинансирования.

Он может быть устаревшим или слишком округлённым. В результате вы можете подать в суд заниженные или завышенные величины. В первом случае вы потеряете деньги. Во втором – вызовите недоверие суда, если ваш оппонент представит другие величины с более корректными данными.

Ндфл с неустойки по дду в строительстве

НДФЛ или подоходный налог относится к категории прямых налогов. При просрочке сдачи объекта инвестору от застройщика могут поступать платежи в виде:

  • собственно неустойки как вида компенсации за недополученную выгоду;
  • полной или частичной стоимости объекта;
  • компенсации морального или материального вреда;
  • судебных издержек.
Читайте также  Договор аренды машины с последующим выкупом образец

Если этот вид платежа считается доходом, то человек должен заплатить с него 13% налога. К категории дохода в данном случае относятся только неустойка и компенсация морального вреда. Нельзя считать доходом компенсацию материального вреда, судебных издержек и возврат стоимости объекта, поскольку это всего лишь деньги, которые когда-то были потрачены инвестором.

Возмещение неустойки

Неустойку можно востребовать с застройщика в досудебном и судебном порядке. Основанием для предъявления претензий является затягивание сдачи квартиры после того, как был сдан в эксплуатацию дом. По крайне мере именно такие условия обычно прописываются в договоре. По этой причине застройщики часто замораживают стройки или проводят работы в явно низком темпе.

Застройщик заинтересован в том, чтобы как можно быстрей сдать объект, чтобы начать новое строительство. Однако при возникновении финансовых и организационных трудностей время сдачи объекта можно оттягивать без серьёзных последствий. Такая ситуация делает долевое строительство рискованным способом улучшения своих жилищных условий.

Разбирательства с застройщиком нужно начинать с подачи досудебной претензии. Это делается двумя способами. Если есть возможность, то лучше всего нанести личный визит в офис организации. Один экземпляр претензии передаётся директору организации. На другом экземпляре секретарь делает отметку о принятии претензии. В соответствии с нормами ст. 12 ФЗ № 59, ждать ответа нужно в течение 30 дней.

Если застройщик откажет инвестору в удовлетворении его претензии или не отреагирует на нее, то следует обратиться в суд. Процедура досудебного взыскания неустойки обязательна. В противном случае суд может отказать в принятии иска.

В грамотно составленных договорах обычно прописывается вся процедура предъявления претензий при невыполнении сторонами договорных обязательств. Действовать нужно именно в соответствии с договором, а при отсутствии прописанных условий, в соответствии с законами.

Выплата неустойки

Если дело дошло до суда, то истец вправе требовать с ответчика не только выплаты самой неустойки, но и всех других платежей вроде компенсации морального и материального вреда. Если в суде не будет заключено мировое соглашение, то выплаты, определённые решением суда, будут производиться через службу приставов. Таким образом, процесс взыскания неустойки может затянуться на несколько месяцев.

Следует помнить, что срок исковой давности по таким делам составляет три года. Претензии после этого периода судом и истцом приниматься не будут.

Определение размеров неустойки и процесс её взыскания требуют от инвестора юридической и экономической грамотности. В сложных ситуациях лучше обратиться за помощью к специалистам. Это поможет избежать ситуации, когда истец теряет право на компенсацию убытков, неся ещё и расходы на судебные издержки.

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/novostrojki/neustojka-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya

Расчет неустойки по договору долевого участия

Когда денежные средства вкладываются в строительство по договору долевого участия, не всегда можно предусмотреть все обстоятельства. Бывают и такие ситуации, которые приводят к полной остановке строительства или продлению каких-либо видов работ. В любом из этих случаев введение строения в эксплуатацию откладывается, и человек, соответственно, теряет деньги. В таком случае от застройщика требуют выплату неустойки.

Неустойка выплачивается в том случае, когда упущено время сдачи объекта. Она рассчитывается по специальной формуле, а пострадавшей стороне выплачивается пеня за каждый просроченный день. Застройщик обязан выплатить неустойку, он может сделать это самостоятельно или в принудительном порядке, если на его имя подается иск в судебные инстанции.

Долевое строительство: краткая характеристика

Один из самых часто встречаемых договоров сегодня — это инвестирование в долевое строительство. Договор заключают две стороны:

  • застройщик;
  • дольщик, гражданин, который дает деньги на строительство собственного жилья.

Между сторонами в обязательном порядке заключается договор, в котором:

  1. Прописываются права и обязанности сторон.
  2. Указывается срок сдачи объекта.

Как только строение готово, дольщик получает готовое жилье. Договор долевого участия считается своего рода инвестициями, в результате чего приобретаемое таким способом жилье будет стоить намного меньше, чем готовое.

Такие договоры заключаются очень часто, но даже они не становятся гарантией получения недвижимости в оговоренный срок. Ведь часто случаются непредвиденные обстоятельства или, например, тяжелая экономическая ситуация, которая приводит к тому, что застройщик становится банкротом. В таком случае строительство останавливается, и дольщикам выплачивается неустойка.

Отношения сторон по долевому договору регулируется законом «Об участии в долевом строительстве», в котором описываются все его основные моменты. Договор заключается в обязательном порядке.

В некоторых случаях застройщики пытаются предложить заключение другой формы договоренности, например, предварительного договора. Но на него закон свое действие не распространяет, поэтому в случае возникновения непредвиденных обстоятельств, дольщик не сможет получить компенсацию, и просто потеряет свои деньги.

Когда договор заключен, то в случае его нарушения, дольщик может обратиться в суд, и получить неустойку, размером в 20% от годовой стоимости квартиры.

В некоторых случаях застройщик просит заключить дополнительный договор, с продленными сроками сдачи, если вовремя строительство завершить не получается. Но, в соответствии с законом:

  • новый срок сдачи оспорить не получится;
  • подать в суд и взыскать неустойку не получится;
  • новая действующая дата сдачи объекта указана в новом договоре.

Воспользовавшись онлайн-консультацией наших юристов, вы оперативно получите ответы на все интересующие вопросы.

Формула и пример расчета

Неустойка, которую выплачивает застройщик, рассчитывается по определенной формуле. В ней есть два основных показателя:

  1. Ставка Центрального Банка.
  2. Сумма, которая указана в договоре.

Первый показатель устанавливает Банк. Изменять ставку имеет право только ЦБ, и только в зависимости от экономической ситуации. Ставку рефинансирования можно узнать на главном сайте Банка.

Второй показатель определяется по договору с каждым отдельным гражданином.

Формула расчета неустойки изменяется в зависимости от того, кто заключал договор с застройщиком:

  • физическое лицо, ставка для физических лиц составляет 150;
  • юридическое лицо, для юридических — 300.

Физические лица

Формула расчета следующая: Y=X*n*Z/1/150. Расшифровка показателей:

  • размер неустойки — Y;
  • сумма, указанная в договоре — X;
  • количество просроченных дней — n;
  • ставка рефинансирования — Z.

Приведем пример. Если в договоре дольщик указал суму 1 млн. руб., а количество просроченных дней составляет 11. Сегодня ставка рефинансирования равняется 10,5 %. В соответствии с формулой получается: 1000000*11*10,5%/1/150= 15400. Именно такую суму должен выплатить застройщик за указанное количество просроченных дней дольщику.

Юридические лица

Для юридических лиц формула остается такой же, только вместо показателя 150, указывается 300. Поэтому юр. лицам выплачивается вдвое меньше. Например, в договоре указана сумма в 18 млн. руб., а застройщик просрочил сроки сдачи на 25 дней. Ставка рефинансирования не изменилась, поэтому получается: 18000000*25*10,5%/1/300=315000 руб.

Когда застройщик заключает договор, он знает, что в случае просрочки он понесет огромные расходы, особенно если откажется добровольно выплатить пеню и дольщик подаст иск в суд. В таком случае ему придется заплатить кроме неустойки еще и:

  • судебные издержки;
  • моральную компенсацию потерпевшей стороне;
  • оплату работы юристов.

Застройщики будут всячески настаивать на продолжении срока сдачи и заключении нового договора, но делать это не стоит, ведь деньги могут прогореть еще раз. Вы можете воспользоваться услугами наших опытных юристов с помощью онлайн-консультации.

Как получить компенсацию?

Есть два варианта для получения компенсации:

  1. Досудебное разбирательство.
  2. Судебное взыскание неустойки.

В первом случае застройщик в добровольном порядке обязуется выплатить неустойку, без привлечения судебных инстанций. Но такое бывает крайне редко, в большинстве случаев дольщику приходится подавать иск в суд.

В любом случае, после просрочки сдачи объекта, гражданин должен послать письмо застройщику с требованием выплатить положенную неустойку на основании заключенного договора и нарушении сроков сдачи объекта. Инвесторы пишут одно коллективное письмо или каждый отдельное. Такое заявление пишется с учетом таких требований;

  • указываются пункты нарушения договоренностей;
  • составляются два экземпляра;
  • регистрируются в приемной застройщика.

Спустя некоторое время застройщик должен ответить согласием или отказом. Если ответа нет или вы получили отказ выплатить неустойку, можно подавать иск в суд. Лучше воспользоваться услугами юристов, чтобы избежать возможных ошибок.

К заявлению следует обязательно приложить договор и заявление, которое посылалось застройщику с требованием выплаты неустойки.

Особенности взыскания неустойки по ДДУ

Взыскание неустойки через суд имеет свои особенности:

  • право взыскания пени можно уступить доверенному лицу;
  • уменьшить суму выплат нельзя, только если такой вопрос согласован с пострадавшей стороной;
  • даже если виновной стороной является субподрядчик, застройщик все равно выплачивает неустойку.

Если застройщик отказывается в досудебном порядке выплатить неустойку, то суд может обязать его выплатить:

  1. Неустойку.
  2. Моральную компенсацию дольщику.
  3. Штраф за невыполнение своих обязательств.
  4. Компенсацию всех расходов дольщика за судебное разбирательство.

Для застройщика намного выгоднее добровольно выплатить неустойку, но чаще всего происходят судебные разбирательства. В судебной практике часто встречаются случаи, когда суд уменьшает пеню, если застройщик имеет весомые доказательства непреодолимых обстоятельств, которые привели к просрочке. Вы можете обратиться за помощью к нашим юристам и воспользоваться онлайн-консультацией.

Заключая договор на долевое строительство необходимо быть предельно внимательным, и обязательно указывать срок сдачи и возможные штрафы за невыполнение своих обязательств. Договор обязательно заключается между сторонами сделки, ведь он служит гарантией получения компенсации в случаях возникновения просрочки или остановки строительства.

Источник: http://advicelawyer.ru/nedvizhimost/kvartira/novostroyki/raschet-neustoyki-po-ddy.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: